Esta Ley, desconocida para la mayoria, es de suma importancia para todos los colombianos porque para tener vivienda propia hemos tenido que pagar o estamos pagando actualmente un crédito hipotecario, ya sea en pesos, UVR o Leasin Habitacional. Los beneficios que se pueden recibir a partir de esta Ley son invaluables, por ello desglosaremos esos puntos claves que le permiten a los ciudadanos tener herramientas para ahorrar y defenderse de posibles irregularidades en sus créditos hipotecarios.
1. ¿Qué es la Ley de Vivienda?
Es la Ley 546 de 1999 conocida como Ley de Vivienda. En ella se establece la normativa legal para la adquisición de vivienda que está vigente hasta el día de hoy en Colombia. También establece las reglas de juego entre los bancos y los usuarios de los Créditos Hipotecarios. El desconocimiento de las bondades de esta Ley es una puerta para que se cometan ciertas arbitrariedades en contra de las personas que buscan o están pagando un crédito hipotecario
2. ¿Cuáles son los beneficios de la Ley de Vivienda?
Este es el resumen de los aspectos más importantes que cubre la Ley de Vivienda y a continuación daremos algunos detalles adicionales de cada aspecto:
1. Derecho a la información completa de su crédito hipotecario a través de un extracto bancario cada mes, el plan de pagos y la proyección de su deuda, etc.
2. Vender su cartera hipotecaria a otra entidad bancaria buscando mejores condiciones, como la tasa de interés, para ahorrar intereses sin pagar multas o penalidades.
3. Adquirir los seguros (vida, incendio y terremoto) con la aseguradora de su predilección, diferente a la que el banco le pueda ofrecer. Este derecho que le ofrece esta Ley tampoco implica un costo adicional.
4. Poder pagar el crédito de manera anticipada, reduciendo el tiempo pactado inicialmente de su Crédito Hipotecario y/o Leasing Habitacional, ya sea en pesos o UVR acorde a sus necesidades, sin que exista sanción o cobro de intereses proyectados.
5. Asegurar y proteger el ingreso del núcleo familiar, ya que la cuota del crédito nunca puede superar o ser mayor al 30% de los ingresos mensuales.
2.1. Derecho a la información completa de su crédito hipotecario a través de un extracto bancario.
Mucho ojo: Si usted es de las personas que no pone atención a los detalles que se encuentran discriminados en el extracto que le llega cada mes, está cometiendo un error importante. Así mismo, es igual de grave que las personas tengan que enviar derechos de petición ante la Superintendencia Financiera para que la entidad bancaria les envíe su extracto bancario, ya sea por correo electrónico o correo físico a su lugar de residencia.
Por tanto, es importante que tenga en cuenta los siguientes aspectos, mes a mes, para verificar que las condiciones que usted pactó con el banco al solicitar y aprobar el crédito hipotecario, se estén cumpliendo tal cual:
2.2. Vender su cartera hipotecaria a otro banco buscando mejorar las condiciones.
Dentro de un libre mercado debe existir la libre competencia entre entidades financieras para que puedan ofrecer sus productos en condiciones más favorables para captar clientes, y que éstos a su vez puedan escoger la opción que más le convenga. Bajo estas condiciones, las personas que buscan un crédito hipotecario o que ya estén pagando uno, tienen el derecho a cambiar de un banco a otro que ofrezca una tasa de interés más baja.
Gracias a la Ley de vivienda esto es posible y adicionalmente, las personas están exentas de pagar alguna multa, penalidad o gastos notariales relacionados con escrituración. Tan sólo se debe pagar el nuevo avalúo exigido por el nuevo banco que compra la cartera hipotecaria.
2.3. Adquirir los seguros (vida, incendio y terremoto) con la aseguradora de su predilección.
Usted está pagando el costo de los seguros dentro del valor total de cada cuota mensual de su crédito hipotecario, lo que ocurre y a lo que casi nadie le da importancia, es que los bancos tienen convenios con las aseguradoras para agilizar y facilitar los trámites y así ofrecerles a los clientes los seguros que son obligatorios para la aprobación del crédito.
Los seguros de incendio y terremoto son obligatorios por la ley, mientras que el seguro de vida es un requisito exigido por el banco. Los costos de estos seguros dependen de la edad de la persona tomadora del crédito y del valor del saldo del crédito.
Ahora, estos seguros que el banco ofrece al aprobarle su crédito hipotecario le resultan a usted más costosos que tomándolos directamente, por consiguiente, la Ley de Vivienda le da la opción y el derecho a las personas de gestionar y adquirir estos seguros de manera directa para que de esta forma, logren ahorrar en el costo de la intermediación una considerable suma de dinero, mes a mes en cada cuota.
2.4. Poder pagar el crédito de manera anticipada, reduciendo del tiempo pactado inicialmente de su Crédito Hipotecario.
Toda persona que tenga deuda hipotecaria, ya sea un crédito hipotecario o leasing habitacional, lo puede pre-pagar total o parcialmente: de esa forma reza la Ley de Vivienda. Si usted está en la disposición económica, por ejemplo, puede pagar hoy mismo el saldo total de la deuda. También puede hacer un pago extra con algún dinero que tenía ahorrado o que le llega de improvisto, lo que no es para nada recomendable por las razones que exponemos AQUÍ, porque entre otras cosas, dichos pagos adicionales a la cuota nunca van 100% a capital sino que se hace un adelanto a los intereses de la deuda.
Lo recomendable es hacer abonos inteligentes a capital incrementando un poco el valor de la cuota mensual. Para hacerlo bien, lo recomendable es asesorarse por expertos financieros que le harán un estudio de su crédito gratuito con base a su último extracto bancario para poder establecer qué incremento es el adecuado para su capacidad de endeudamiento.
Estos abonos inteligentes van 100% a capital y de esa forma, puede ahorrar aproximadamente hasta un 40% de intereses reduciendo además el número de cuotas que usted debía pagarle al banco. Este tipo de reducciones lo puede hacer varias veces logrando ahorros de millones de pesos que puede aprovecharlos para un nuevo proyecto inmobiliario o sencillamente para unas vacaciones familiares. Consulte con uno de nuestros asesores para recibir mayor información AQUÍ o consulte en detalle el procedimiento para recibir un estudio gratuito de su crédito AQUÍ.
2.5. Asegurar y proteger el ingreso del núcleo familiar, ya que la cuota del crédito nunca puede superar o ser mayor al 30% de los ingresos mensuales.
En la Ley 546 de 1999 en el numeral 6 del artículo 17 establece que el Gobierno nacional fijará el porcentaje máximo de los ingresos familiares destinados para la primera cuota mensual del crédito para adquirir vivienda, y el artículo 8 del decreto 3760 de 2008 determinó que no podía superar el 30% de los ingresos familiares.
Luego, entra en vigencia el decreto 257 de 2021 que incrementa la relación cuota-ingreso de 30% a 40% para la compra de vivienda de interés social (VIS). Esto permite que hogares de bajos ingresos que no pueden acceder a la financiación de vivienda, puedan tener más oportunidades de adquirirla.
Los ingresos familiares están constituidos por los recursos que puedan acreditar los solicitantes del crédito, siempre que exista entre ellos relación de parentesco o se trate de cónyuges o compañeros permanentes. Tratándose de parientes, deberán serlo hasta el segundo grado de consanguinidad, primero de afinan y único civil.
3. Nueva Ley de Vivienda y Hábitat 2079 de 2021
Estos son algunos aspectos que se destacan en esta actualización de la Ley de Vivienda:
- En cuanto a la financiación, esta nueva Ley flexibiliza los topes máximos de plazo para la financiación de los créditos de vivienda que será mínimo a 30 años. Anteriormente las personas tenían entre 10 y 20 años para pagar su crédito, con este ajuste, el tiempo máximo de amortización no será inferior a 30 años si así el cliente lo desea. Esto implica que a mayor tiempo, menor va a ser el valor de la cuota a pagar del préstamo, pero el costo de los intereses se incrementa sustancialmente al hacer el balance final de dicho periodo.
- Las tasas de intereses de los créditos hipotecarios y de leasing habitacional que emita el Fondo Nacional del Ahorro para la compra de vivienda VIS, no podrán ser mayores o iguales a las tasas que otros bancos ofrezcan, siempre y cuando estas no afecten la sostenibilidad financiera de la entidad.
- Permite a los colombianos acceder a los subsidios de vivienda de manera más simple por diferentes conceptos, y se dan mayores prerrogativas en términos de financiación de compra de vivienda, plazos, garantías y se prevén tratamientos especiales para docentes y deportistas. Los hogares que hubiesen recibido subsidio familiar de vivienda en la modalidad de mejoramiento, podrán acceder al subsidio familiar en la modalidad de adquisición de vivienda.
- Para los subsidios de vivienda familiar como Mi Casa Ya, Concurrente, Cajas de Compensación, entre otros, ya no tendrán restricción de tiempo. Las modificaciones anteriores benefician a los hogares que han recibido el subsidio con anterioridad a su promulgación de esta nueva ley. El subsidio será restituible, si se comprueba por medio de una autoridad competente que ha sido utilizado de forma permanente o temporal como medio para propósitos de actividades ilícitas.
- Queda eliminada la restricción que había para vender una vivienda comprada con el subsidio “Mi Casa Ya”, pues el beneficiario puede disponer del inmueble de manera inmediata para la venta. Sin embargo, para las viviendas que fueron adquiridas de manera gratuita, se podrá disponer del inmueble después de cinco (5) años de utilización. Antes, el tiempo estipulado era de diez (10) años.